Scarica le Linee Guida. Il testo integrale (prot. n. 0011601 del 16 ottobre 2026) è disponibile in PDF nell’applicazione Coste360, in Dashboard → Documenti utili → Linee Guida CNDCEC per la stima dell’indennizzo – Ottobre 2026. Scarica il PDF

Leggi anche. La nostra lettura della bozza del bando-tipo, che rinvia a queste Linee Guida per la perizia: Bando-tipo concessioni balneari: cosa prevede la bozza e cosa cambia per i concessionari

Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) ha pubblicato, con protocollo del 16 ottobre 2026, le Linee Guida per la stima del valore d’indennizzo spettante ai concessionari uscenti da concessioni demaniali marittime. Il documento definisce l’impianto di stima e il modello valutativo della perizia prevista dall’art. 4, comma 9, della legge 118/2022.

Le Linee Guida sono il riferimento richiamato dalla bozza del bando-tipo per il rilascio della perizia. Il decreto MIT-MEF che avrebbe dovuto fissare i criteri di calcolo, da adottare entro il 31 marzo 2025, non è stato adottato: in sua assenza, il documento del CNDCEC è oggi l’unico testo tecnico che descrive come si arriva al numero.

Il team di Coste360 ha letto il testo per intero. In questo articolo spieghiamo quali investimenti rientrano nell’indennizzo, quali documenti servono, come si stimano le due componenti previste dalla legge e quali aspetti restano da chiarire. Gli esempi numerici sono ipotetici e servono solo a illustrare le formule.

Corrispondenza con le sezioni delle Linee Guida

Come leggere questo articolo

L’articolo segue l’ordine del documento. La tabella indica dove trovare, qui, ciascuna sezione delle Linee Guida.

Sezione delle Linee Guida	Dove è trattata nell’articolo
Premessa	Che cosa sono le Linee Guida
1. Il contesto giuridico generale di riferimento	Che cosa sono le Linee Guida
2. Il ruolo del Professionista	Il professionista e la natura dell’indennizzo
3. La finalità della stima e il valore d’indennizzo	Il professionista e la natura dell’indennizzo; Quali investimenti rientrano
4. I beni amovibili e di facile rimozione	Beni amovibili e lavoratori
5. Numero di lavoratori con reddito prevalente	Beni amovibili e lavoratori
6. La base informativa	La base informativa
7. Il valore degli investimenti non ancora ammortizzati	La componente patrimoniale
8. L’equa remunerazione sugli investimenti effettuati	La componente economica

In coda all’articolo si trovano gli aspetti che il documento non definisce e una sintesi degli adempimenti.

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Che cosa sono le Linee Guida

Le Linee Guida definiscono la struttura della perizia sull’indennizzo, in linea con le indicazioni operative per la redazione dei bandi previste dall’art. 8 del DL 11 marzo 2026, n. 32 (il bando-tipo). Riguardano le concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali per finalità turistico-ricreative e sportive di cui al DL 400/1993.

L’obiettivo dichiarato è rendere il più possibile omogenee, a livello nazionale, le perizie dell’art. 4, comma 9, della legge 118/2022. Per farlo il documento richiama e adatta al caso concreto due corpi di regole tecniche:

• i Principi Italiani di Valutazione (PIV) dell’Organismo Italiano di Valutazione (OIV);
• i principi contabili nazionali dell’Organismo Italiano di Contabilità (OIC).

Il documento esclude in modo esplicito “automatismi, forfettizzazioni e generalizzazioni”: il professionista deve valutare le circostanze caso per caso, con l’obiettivo di evitare vantaggi ingiustificati sia per l’uscente sia per il subentrante.

Il collegamento con il bando-tipo

Al punto 6, la bozza del bando-tipo indica le Linee Guida CNDCEC, allegate al bando-tipo stesso, come parametro di riferimento per la perizia. Propone inoltre una formula-tipo da inserire nei bandi: per ciascun lotto, la scheda allegata riporta il valore dell’indennizzo calcolato dal professionista o dal collegio nominato dall’ente, secondo le Linee Guida. Questi valori concorrono a determinare il valore della gara.

Una nota del documento precisa che le parti del bando-tipo citate si riferiscono a una versione provvisoria, non ancora pubblicata e quindi soggetta a possibili modifiche.

Il quadro normativo richiamato

Le Linee Guida ricostruiscono il contesto giuridico in cui si colloca la perizia. La tabella riassume i passaggi citati.

Anno	Atto	Contenuto richiamato
1942	R.D. 327/1942, Codice della navigazione, art. 37	Diritto di insistenza: preferenza alle concessioni già rilasciate in sede di rinnovo
1998	D.Lgs. 112/1998	Conferimento a regioni ed enti locali delle funzioni sulle concessioni
2006-2010	Direttiva 2006/123/CE, recepita con D.Lgs. 59/2010	Servizi nel mercato interno
2008-2012	Procedura di infrazione n. 2008/4908	Abrogazione del diritto di insistenza (DL 194/2009) e del rinnovo automatico (legge 217/2011); procedura chiusa a febbraio 2012
2012	DL 179/2012, convertito dalla legge 221/2012	Proroga delle concessioni al 2020
2016	Corte di giustizia UE, 14 luglio 2016, cause riunite C-458/14 e C-67/15	Proroga automatica incompatibile con la direttiva senza previa selezione
2020	Procedura di infrazione n. 2020/4118	Aperta il 3 dicembre 2020, dopo la lettera ARES (2018) 7404850
2022	Legge 118/2022, art. 4	Affidamento nel rispetto del diritto UE e dei principi di concorrenza
2024	DL 131/2024, convertito dalla legge 166/2024	Efficacia delle concessioni fino al 30 settembre 2027; criteri dell’indennizzo affidati a un decreto MIT-MEF entro il 31 marzo 2025
2026	DL 32/2026, art. 8	Bando-tipo

Il documento dichiara di aver tenuto conto anche della giurisprudenza amministrativa. Le pronunce citate sono: Consiglio di Stato, sez. VII, n. 9493/2023, nn. 4479 e 4480/2024, n. 3940/2024 e n. 4121/2026; il parere della Sezione consultiva n. 750/2025 del 22 luglio 2025; TAR Lazio, sez. V-ter, n. 6468 del 10 aprile 2026.

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Il professionista e la natura dell’indennizzo

Chi redige la perizia

L’art. 4, comma 9, della legge 118/2022 stabilisce che il valore degli investimenti non ammortizzati e dell’equa remunerazione è determinato con perizia:

• acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando;
• asseverata, con esplicita dichiarazione di responsabilità;
• redatta da un professionista o da un collegio, nominati dall’ente tra cinque nominativi indicati dal Presidente del CNDCEC;
• a spese del concessionario uscente.

Le Linee Guida richiamano anche la segnalazione dell’AGCM del 30 luglio 2024, ai sensi degli artt. 21 e 22 della legge 287/1990. L’Autorità aveva indicato l’opportunità che il professionista sia incaricato da un soggetto terzo rispetto ai concessionari, che la stima si basi su parametri attuali, certi e trasparenti, e che sia pubblicata in tempo utile per i partecipanti alla gara.

Per la conduzione dell’incarico il documento rinvia ai PIV: sezione II.1 (condotta professionale), sezione IV.2 (valutazioni legali), requisiti dell’esperto del PIV I.3.1 e struttura della relazione di stima del PIV II.4. Per formulazione dell’incarico, verifiche preliminari, accettazione e nomina di ausiliari rinvia ai documenti CNDCEC e ai PIV.

Una nota precisa che non è compito del professionista determinare i criteri di aggiornamento dei canoni previsti dall’art. 4, comma 11, della legge 118/2022.

Quando nasce il diritto

Il presupposto del diritto all’indennizzo è il rilascio della concessione, all’esito della procedura, a un soggetto diverso dal concessionario incumbent (il titolare alla data della stima). Il diritto matura quindi al momento del rilascio al nuovo concessionario, ma la stima deve precedere la pubblicazione del bando.

Una prestazione di natura legale, non un risarcimento

Secondo le Linee Guida l’indennizzo è una prestazione patrimoniale di tipo legale, riconosciuta a fronte del sacrificio economico che deriva dal rilascio della concessione a un terzo. Non è un risarcimento del danno, anche se è a carico del subentrante.

La misura è fissata ex lege, con criteri specifici, e può non coincidere con la perdita effettiva subita dall’uscente per il mancato rinnovo.

Le due componenti

L’indennizzo è un diritto unitario, ma si compone di due parti distinte, che la perizia quantifica separatamente e poi coordina.

Componente	Cosa misura	Data di riferimento	Metodo indicato
Patrimoniale	Valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati, compresi quelli dovuti a eventi calamitosi dichiarati o a nuovi obblighi di legge, al netto di aiuti pubblici non rimborsati	Scadenza o cessazione della concessione	Valore equo: costo storico netto, eventualmente riespresso a valori correnti, entro il limite del valore d’uso
Economica	Equa remunerazione sugli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni	Avvio della procedura di affidamento	Costo storico netto × tasso di equa remunerazione (WACC) × frazione d’anno, con tetto a un anno

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Quali investimenti rientrano nell’indennizzo

La legge non definisce il termine “investimento”. Le Linee Guida lo intendono come impiego documentato di risorse economiche da parte dell’uscente, al fine di generare un’utilità futura nell’attività svolta con i beni demaniali in concessione.

L’accezione adottata è quella economico-aziendale, non necessariamente coincidente con il bilancio. Due conseguenze:

• l’iscrizione del costo tra le immobilizzazioni è un elemento rilevante, ma non determinante;
• l’ammortamento contabile già completato non esclude che il bene conservi un’utilità residua.

Il criterio dell’utilità per il subentrante

Richiamando la giurisprudenza della Corte di giustizia UE e del Consiglio di Stato, il documento fissa un filtro: contano solo gli investimenti da cui anche il subentrante può trarre benefici economici. Sono cioè rilevanti gli investimenti che, alla cessazione, conservano un’utilità oggettivamente apprezzabile per il nuovo concessionario, anche come risparmio di spese che avrebbe altrimenti sostenuto.

Le tre tipologie di investimento

Tipologia	Esempi citati	Rilevanza per l’indennizzo
(i) Beni che restano all’uscente dopo la scadenza	Lettini, ombrelloni, cabine amovibili, dotazioni amovibili per bar o cucina	Non rilevanti, salvo diversa previsione del bando
(ii) Beni che passano all’ente a fine concessione (art. 49 Cod. nav., beni gratuitamente devolvibili)	Cabine inamovibili, piscine, impianti sportivi, piattaforme di accesso per persone con disabilità	Rilevanti, comprese le manutenzioni straordinarie
(iii) Beni demaniali affidati in uso all’uscente, da restituire	Strutture demaniali consegnate all’inizio o durante la concessione	Rilevanti solo le spese di manutenzione straordinaria, ad esempio la ristrutturazione di cabine inamovibili

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Le spese di manutenzione sui beni delle categorie (ii) e (iii) rientrano solo se straordinarie e utili anche al subentrante. Per distinguerle il documento rinvia ai principi OIC:

• ordinarie: interventi ricorrenti (pulizia, verniciatura, riparazione, sostituzione di parti usurate) che mantengono il bene in buono stato e ne assicurano vita utile, capacità e produttività originarie;
• straordinarie: ampliamenti, ammodernamenti, sostituzioni e miglioramenti che aumentano in modo significativo e misurabile capacità, produttività o sicurezza, oppure prolungano la vita utile.

Le esclusioni

Restano fuori dal perimetro:

• gli investimenti in opere con ordine di demolizione o ingiunzione di rimessione in pristino (artt. 49 e 54 Cod. nav.);
• gli investimenti non strumentali alla concessione, come un appartamento o un’autovettura dati in uso al gestore, salvo che la procedura dell’ente ne preveda la stima;
• i beni amovibili non iscritti tra le immobilizzazioni, con la stessa riserva.

Opere irregolari. Salvo diversa previsione del bando o dell’ente, il perito non deve verificare se un bene è stato costruito, ampliato o modificato in modo illegittimo, ad esempio in violazione della normativa urbanistica. Se però l’ente gli segnala la circostanza, quegli investimenti non sono rilevanti, salvo diversa indicazione dello stesso ente.

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Beni amovibili e lavoratori con reddito prevalente

I beni amovibili: una perizia separata

Il bando-tipo assegna fino a 15 punti su 100 all’impegno del subentrante ad acquistare, e dell’uscente a vendere, i beni amovibili e di facile rimozione usati nella gestione dell’area. La motivazione è la continuità funzionale, il riuso delle attrezzature, la riduzione dei rifiuti e l’economia circolare.

Le Linee Guida chiariscono come questo meccanismo si raccorda con la perizia sull’indennizzo:

1. l’ente accerta prima la disponibilità dell’uscente a cedere i beni;
2. si predispone un’apposita perizia che determina l’importo di cessione;
3. il valore è incluso nel bando e accertato dall’ente con il sopralluogo;
4. questo valore non rientra nella perizia dell’art. 4, comma 9, della legge 118/2022.

In ogni caso restano fuori dal perimetro gli investimenti in opere sottoposte a provvedimento di demolizione.

Il numero di lavoratori con reddito prevalente

Il bando-tipo prevede che la perizia indichi quanti lavoratori dell’uscente traggono dall’attività la prevalente fonte di reddito per sé e per il nucleo familiare. Il dato va riportato nel bando per ciascun lotto, così che i partecipanti possano impegnarsi ad assumerli.

Per questo il professionista deve ricevere dall’uscente:

• le dichiarazioni dei redditi dei lavoratori subordinati e dei familiari, relative al periodo d’imposta precedente l’avvio della gara;
• eventuali altre certificazioni rilevanti per determinare il reddito, con la documentazione che il professionista ritiene idonea.

Per questi lavoratori la perizia riporta anche l’inquadramento contrattuale e il costo del lavoro, in forma aggregata o per categorie omogenee. Lo scopo è permettere ai concorrenti di valutare l’impegno che assumerebbero in caso di aggiudicazione.

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La base informativa

L’art. 4, comma 4, lett. b), della legge 118/2022 prevede che il bando indichi il valore degli eventuali investimenti non ammortizzati. Poiché la perizia deve precedere il bando e i tempi dell’incarico sono di solito contenuti, le Linee Guida raccomandano che l’ente definisca prima modalità e termini con cui l’uscente trasmette documenti, informazioni e dichiarazioni al professionista.

Il professionista può comunque chiedere all’ente o all’uscente ogni ulteriore elemento necessario, salvo diversa previsione del bando o dell’atto di incarico.

I documenti da acquisire

L’elenco del documento è esemplificativo. Comprende:

• elenco analitico delle opere e degli investimenti rilevanti, con attestazione di conformità urbanistica, edilizia e concessoria, e autocertificazione dell’uscente sull’assenza di ordini di demolizione;
• fatture e documenti contabili che provano il sostenimento dell’investimento;
• aliquota di ammortamento applicata e relativa vita utile;
• motivazione della strumentalità di ciascun bene, con le ragioni dell’inclusione nel calcolo;
• contributi, sovvenzioni, aiuti o incentivi pubblici ricevuti sugli investimenti rilevanti, indicando per ciascuno: ente erogatore, titolo normativo o bando, data di concessione, importo concesso, importo ricevuto, importo eventualmente restituito;
• bilanci degli ultimi cinque esercizi, ove esistenti, situazioni contabili a sezioni contrapposte, mastrini e ogni altro documento contabile utile dei cinque anni precedenti l’avvio della gara;
• registro dei beni ammortizzabili aggiornato all’ultimo esercizio chiuso o, se rilevante, alla data di valutazione;
• ogni altro dato fornito dall’uscente all’ente e necessario alla perizia, ed eventuali ulteriori elementi secondo i PIV.

Fino a dove arrivano le verifiche del professionista

Salvo previsione espressa del bando o dell’incarico, il professionista non è tenuto a verificare veridicità, autenticità o validità giuridica di quanto riceve. Può assumere come veritieri, completi e corretti i documenti forniti dall’ente, dall’uscente o da altri soggetti competenti, salvo incoerenze manifeste.

Non rientrano nell’incarico gli accertamenti giuridici, amministrativi, urbanistici, edilizi, concessori o comunque specialistici. Se gli elementi mancano o sono incoerenti, il professionista lo segnala all’ente e indica le integrazioni necessarie. La relazione di stima deve dare conto della base informativa usata, delle informazioni assunte su dichiarazione, dei limiti informativi e delle assunzioni rilevanti.

Il ruolo del bilancio

Bilancio e contabilità dell’uscente sono indicati come elementi fondamentali per individuare gli investimenti, e il professionista deve potervi accedere. Il documento però precisa che:

• se un investimento è già interamente ammortizzato in bilancio, il professionista recupera comunque le informazioni utili per entrambe le componenti;
• sulla base della documentazione che prova l’investimento, può riconsiderare il bilancio per includere anche elementi non valorizzati;
• non deve verificare la correttezza dell’iscrizione in bilancio, aspetto ritenuto irrilevante ai fini del calcolo.

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La componente patrimoniale: investimenti non ancora ammortizzati

Il perimetro

Sono considerati solo gli elementi strumentali all’esercizio della concessione. Nel perimetro rientrano:

• gli investimenti dovuti a eventi calamitosi dichiarati dalle autorità competenti o a sopravvenuti obblighi di legge, se non ancora ammortizzati alla scadenza;
• gli investimenti interamente ammortizzati secondo corretti principi contabili, se ancora utilizzati e capaci di produrre utilità alla data di valutazione;
• i beni in leasing e in contratti assimilabili (noleggi a lungo termine, project financing), se strumentali alla concessione.

Sul leasing il documento motiva la scelta con la parità di trattamento. Con i principi OIC i beni in leasing entrano nell’attivo solo dopo il riscatto (Appendice A dell’OIC 12), mentre con gli IFRS sono iscritti nell’attivo (IFRS 16). Includerli evita che il perimetro della stima cambi in base al sistema contabile adottato dall’uscente.

La data di riferimento

La data della valutazione (PIV I.8) coincide con la scadenza o la cessazione della concessione, che l’ente deve comunicare al professionista. La stima si redige prima del bando, ma è riferita a quella data.

La configurazione di valore: il Valore equo

La legge parla di “valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati” senza indicare una configurazione di valore tecnica. Le Linee Guida la ricavano dalla finalità della stima (PIV I.6.1): un trasferimento coattivo di beni strumentali tra due soggetti predeterminati.

Configurazione (PIV)	Esito	Motivazione delle Linee Guida
Valore di mercato (I.6.4)	Esclusa	Presuppone parti indipendenti e libere di negoziare; qui sono obbligate dall’esito della gara
Valore di liquidazione (I.6.23)	Esclusa	Non si tratta di una dismissione forzata e parcellizzata: i beni conservano utilità per il subentrante
Valore convenzionale (I.6.22)	Esclusa	I criteri fissati per le concessioni sono generali e presuppongono proprio la configurazione che non definiscono
Valore d’investimento (I.6.16)	Esclusa	È soggettivo, legato alle capacità e alle disponibilità del subentrante
Valore negoziale equitativo (I.6.20)	Adottata	Prezzo negoziabile tra due specifici contraenti, informati e motivati, che bilancia in modo equo i rispettivi interessi

Il Valore equo non misura la perdita soggettiva dell’uscente né il costo di rimpiazzo a nuovo per il subentrante. Misura la quota di utilità residua dell’investimento che passa da una gestione all’altra. La componente patrimoniale è la somma dei valori equi dei singoli investimenti:

VInA = ∑ V_equi

Le metodologie di valutazione

Il punto di partenza è il valore contabile netto (costo storico meno fondo ammortamento), che attesta l’effettività dell’investimento. Per rendere il valore attuale alla cessazione, il professionista può riesprimerlo a valori correnti con criteri basati sui valori di carico (entry values).

Metodo	Come si calcola	Esempi d’uso citati
Costo storico aggiornato (rivalutato)	Costo iniziale rivalutato per l’inflazione dall’acquisto alla perizia, di norma con indici ISTAT, al netto degli ammortamenti	Metodo di immediata applicazione, con verifica del piano di ammortamento
Costo di riproduzione	Costo di un bene identico, di cui sia provata la fattibilità fisica e tecnica	Fabbricati, cabine inamovibili, piscine
Costo di sostituzione	Costo di un bene di utilità equivalente sul piano tecnologico e fisico	Impianti tecnologici, attrezzature

Tre regole accompagnano i metodi:

• Ammortamento tecnico-economico. Il piano di ammortamento va verificato ed eventualmente rettificato: conta il reale consumo del bene, non l’accezione fiscale.
• Abbattimento del valore a nuovo. Con costo di riproduzione o di sostituzione, il valore a nuovo va ridotto per deperimento fisico e obsolescenza economica e tecnologica. Il costo così ottenuto può servire anche a validare il costo storico rivalutato o a mediare tra i due se gli scostamenti sono significativi.
• Tetto del valore d’uso. Il valore corrente non può superare il valore d’uso (OIC 9 e IAS 36): il valore attuale dei flussi attesi dall’uso del bene e dalla sua dismissione, stimato con flussi di cassa, valore residuo e tasso di attualizzazione. Il documento riconosce che non sempre è determinabile.

Dal risultato finale si sottraggono gli aiuti e le sovvenzioni pubbliche percepiti e non rimborsati. Per impianti e attrezzature il documento rinvia al PIV III.7, per gli immobili al PIV III.8; il professionista può avvalersi di ausiliari (PIV I.2.1).

Esempio di calcolo

Valori ipotetici, a solo scopo illustrativo. Una cabina inamovibile realizzata a settembre 2019 per 100.000 €, con vita utile tecnico-economica di 20 anni; scadenza della concessione a settembre 2027; contributo pubblico ricevuto e non rimborsato di 15.000 €.

Passaggio	Calcolo	Valore
Vita utile residua alla scadenza	12 anni su 20	60%
Costo storico rivalutato	100.000 € × coefficiente ipotetico 1,18	118.000 €
Valore corrente con costo storico rivalutato	118.000 € × 60%	70.800 €
Verifica con costo di riproduzione	130.000 € a nuovo, abbattuto del 45%	71.500 €
Confronto con il valore d’uso	Valore d’uso stimato 90.000 €, tetto non superato	70.800 €
Deduzione del contributo non rimborsato	70.800 € − 15.000 €	55.800 €

Lo scostamento tra i due metodi è contenuto, quindi il costo storico rivalutato risulta validato. L’esempio sottrae il contributo per intero: le Linee Guida non specificano se vada dedotto per intero o in proporzione alla quota non ammortizzata.

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La componente economica: l’equa remunerazione

Per le Linee Guida l’equa remunerazione è il riconoscimento di un rendimento normale sul capitale investito negli ultimi cinque anni. È una componente distinta dal valore degli investimenti non ammortizzati e si somma a essa.

Il periodo di riferimento

Si considerano gli investimenti effettuati nei cinque anni precedenti la data di avvio della procedura di affidamento, direttamente e funzionalmente riferibili all’attività in concessione. Il documento precisa un punto chiave: il quinquennio delimita quali investimenti contano, ma non è di per sé il periodo su cui calcolare la remunerazione.

La data di valutazione di questa componente non coincide di regola con quella della componente patrimoniale. Se però il bando è avviato entro 120 giorni prima o dopo la chiusura dell’esercizio, il professionista può usare, se lo ritiene opportuno, i dati del bilancio aziendale.

Quali investimenti contano

Gli investimenti devono:

• essere stati effettivamente sostenuti e realizzati nel quinquennio;
• essere documentati e quantificabili in modo oggettivo;
• avere natura di investimento al momento della spesa, cioè produrre utilità oltre l’esercizio in cui è sostenuto il costo;
• essere riferibili direttamente e funzionalmente all’attività in concessione;
• essere conformi ai titoli concessori, autorizzativi, urbanistici e amministrativi.

La formula

Il documento motiva la formula con un doppio obiettivo: riconoscere gli sforzi dell’uscente nell’ultimo quinquennio senza creare una barriera alla concorrenza. Per ogni investimento i:

ER_i = CS_i × TER × min(1; g_i / 365)

• CS_i: costo storico dell’investimento, al netto dei contributi pubblici rilevanti;
• TER: tasso di equa remunerazione;
• g_i: giorni tra la data dell’investimento e la data di avvio della procedura, ponderati sui giorni effettivi se l’investimento è dell’ultimo anno.

Il fattore min(1; g/365) vale 1 per gli investimenti con più di un anno di vita e una frazione per quelli più recenti. Per ciascun investimento, quindi, la remunerazione riconosciuta non supera un’annualità del tasso applicato al costo.

Il tasso di equa remunerazione

Il tasso esprime il rendimento normale richiesto al capitale investito in relazione al suo rischio. Il riferimento indicato è il costo medio ponderato del capitale (WACC):

WACC = K_d × (1 − t_c) × D/(D+E) + K_e × E/(D+E)

dove Kd è il costo del debito, Ke il costo del capitale proprio, tc l’aliquota d’imposta societaria, D il capitale di debito ed E il capitale proprio. Tre indicazioni completano il quadro:

• struttura finanziaria normale: si usa una struttura media, ricavata da un paniere di società del settore o da banche dati pubbliche o private accreditate, non quella del singolo uscente;
• tasso diverso: il professionista può adottarne un altro se il WACC non rappresenta il rendimento normale nel caso specifico, motivando la scelta nella relazione;
• rettifiche: i parametri possono essere corretti se l’investimento ha un profilo di rischio significativamente diverso, con motivazione analitica ed elementi riscontrabili.

Esempio di calcolo del tasso

Valori ipotetici, a solo scopo illustrativo: costo del debito 5%, aliquota 24%, debito al 40% del capitale; costo del capitale proprio 12%, capitale proprio al 60%.

Componente	Calcolo	Risultato
Debito	5% × (1 − 0,24) × 40%	1,52%
Capitale proprio	12% × 60%	7,20%
WACC (TER)	1,52% + 7,20%	8,72%

Esempio di calcolo dell’equa remunerazione

Valori ipotetici: avvio della procedura il 1° marzo 2027, quindi quinquennio dal 1° marzo 2022; TER dell’8,72%.

Investimento	Data	Costo netto contributi	Fattore min(1; g/365)	Equa remunerazione
Ampliamento cabine inamovibili	1° ottobre 2026	60.000 €	151/365 = 0,414	2.164 €
Rifacimento impianto docce (manutenzione straordinaria)	giugno 2024	25.000 €	1	2.180 €
Piattaforma di accesso per persone con disabilità (40.000 € meno 10.000 € di contributo)	aprile 2023	30.000 €	1	2.616 €
Pergolato inamovibile	gennaio 2022	50.000 €	Fuori quinquennio	0 €
Totale				6.960 €

L’investimento di gennaio 2022 non genera equa remunerazione, ma può concorrere alla componente patrimoniale se non ancora ammortizzato alla scadenza.

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Elementi non definiti o da chiarire

Aspetti lasciati al professionista o all’ente

Le Linee Guida fissano l’impianto ma lasciano diversi parametri alla valutazione del caso concreto:

• il tasso di equa remunerazione: il WACC è il riferimento, ma i suoi parametri (costo del debito, costo del capitale proprio, struttura finanziaria) non sono quantificati;
• la scelta tra costo storico rivalutato, costo di riproduzione e costo di sostituzione, e i coefficienti di abbattimento per deperimento e obsolescenza;
• la vita utile tecnico-economica dei beni, con eventuale rettifica del piano di ammortamento;
• la stima dei beni non strumentali o amovibili non iscritti tra le immobilizzazioni, se prevista dalla procedura dell’ente;
• modalità e termini di trasmissione della base informativa, che il documento raccomanda all’ente di definire in anticipo.

Aspetti non disciplinati in modo espresso

• Deduzione dei contributi pubblici: il documento chiede di sottrarre gli aiuti non rimborsati dal valore finale, senza precisare se per intero o in proporzione alla quota non ammortizzata.
• Termine del quinquennio: nella sezione 8 il periodo è riferito prima “al termine stabilito nel bando”, poi alla “data di avvio della procedura di affidamento”.
• Rapporto tra le due componenti: un investimento recente può rientrare sia nella componente patrimoniale sia in quella economica; il documento parla di “coordinamento” delle due componenti, senza descriverne le modalità.
• Valore d’uso non determinabile: il documento riconosce che non sempre si può calcolare, senza indicare come applicare il tetto in quel caso.

Riferimenti da verificare nel testo

Alcuni riferimenti del documento presentano incongruenze formali:

• nella premessa la legge di conversione del DL 32/2026 è indicata con data 8 marzo 2026, precedente a quella del decreto (11 marzo 2026);
• nella sezione 3 la norma sull’indennizzo è citata come “art. 9 del DL 131/2024”, mentre il testo riportato corrisponde all’art. 4, comma 9, della legge 118/2022 come modificato dal DL 131/2024;
• nella formula dell’equa remunerazione il costo storico è indicato come CSI_i, nella legenda come CS_i.

Infine, le parti del bando-tipo richiamate si riferiscono a una versione provvisoria e potranno cambiare con il testo definitivo.

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Adempimenti in sintesi

Per i concessionari uscenti che intendono chiedere la perizia, il documento indica di preparare:

• l’elenco analitico di opere e investimenti strumentali, con attestazioni di conformità urbanistica, edilizia e concessoria e autocertificazione sull’assenza di ordini di demolizione;
• fatture e documenti contabili di ogni investimento, con aliquota di ammortamento e vita utile;
• per ogni investimento, la motivazione della strumentalità;
• il prospetto di contributi e aiuti pubblici ricevuti, con ente, titolo, date e importi concessi, ricevuti e restituiti;
• bilanci, mastrini e registro dei beni ammortizzabili degli ultimi cinque anni;
• la documentazione di beni in leasing, noleggio a lungo termine o project financing strumentali alla concessione;
• le dichiarazioni dei redditi di dipendenti e familiari del periodo d’imposta precedente l’avvio della gara, con inquadramento contrattuale e costo del lavoro.

Le spese della perizia sono a carico dell’uscente. I beni amovibili che si intende cedere seguono una perizia distinta.

Per gli enti concedenti, le Linee Guida indicano di comunicare al professionista la data di scadenza o cessazione della concessione, di definire in anticipo modalità e termini di trasmissione della base informativa e di segnalare al perito eventuali opere realizzate in modo illegittimo.

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Come seguire l’evoluzione con Coste360

Coste360 è la piattaforma italiana dedicata al monitoraggio del demanio marittimo e delle coste. Per seguire la fase delle perizie e delle gare mette a disposizione questi strumenti:

• Pubblicazioni e bandi di gara: monitoriamo ogni giorno albi pretori, portali comunali, bollettini regionali e Gazzetta Ufficiale. Ricevi avvisi agli uscenti, bandi e atti sulle concessioni nelle province o regioni che scegli.
• Provvedimenti: le decisioni di TAR e Consiglio di Stato sul demanio marittimo, comprese quelle che le Linee Guida richiamano come riferimento interpretativo.
• Visura concessione: i dati di una singola concessione, compreso lo storico dei canoni.

Continueremo ad aggiornare questa analisi con il testo definitivo del bando-tipo. Per informazioni scrivi a [email protected] o chiama il +39 0832 1902590 (lunedì-venerdì, 9:00-13:00 e 15:00-18:00).

Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale, fiscale o valutativa.