Il Comune di Terracina (Lazio) ha pubblicato l’avviso pubblico per l’affidamento di 86 concessioni demaniali marittime a finalità turistico-ricreative del proprio litorale, da assegnare con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa. La procedura, avviata in esecuzione della Deliberazione di Giunta Comunale n. 45 del 30 marzo 2026, si svolge ai sensi degli artt. 36 e ss. del Codice della Navigazione. Soprattutto, l’avviso affronta il nodo degli indennizzi con un’impostazione opposta a quella adottata poche settimane prima dal Comune di Laigueglia: a Terracina, infatti, il diritto all’indennizzo del concessionario uscente viene riconosciuto, con un tetto massimo provvisorio di 100.000 € per ciascun lotto e l’avvio di un’istruttoria estimativa parallela alla gara.

L’oggetto del bando

L’avviso riguarda l’affidamento di 86 concessioni demaniali marittime situate sul litorale di Terracina, suddivise in cinque distinte tipologie ai sensi dell’art. 3 del Regolamento regionale del Lazio n. 19/2016:

• Stabilimenti balneari (SB) — 59 lotti;
• Attività ricreative e sportive (ARS) — 4 lotti, riservati ai soli soggetti di cui al d.lgs. n. 39/2021 e all’art. 4, co. 1, del d.lgs. n. 117/2017 (enti del Terzo Settore e soggetti senza scopo di lucro);
• Punti di ormeggio (PO) — 12 lotti;
• Esercizi di ristorazione (ER) — 9 lotti;
• Esercizi commerciali (EC) — 2 lotti.

La procedura è aperta e interamente telematica, poiché gestita tramite la piattaforma certificata TuttoGare del Comune di Terracina. Inoltre, la durata di ciascuna concessione è fissata tra un minimo di 7 e un massimo di 10 anni, in conformità all’art. 4, co. 5, della Legge n. 118/2022, nelle more dell’approvazione del redigendo Piano di Utilizzazione degli Arenili (P.U.A.). Quanto ai termini, le offerte devono pervenire entro le ore 23:59 del 120° giorno a decorrere dalla pubblicazione dell’avviso, a pena di irricevibilità.

Per quanto riguarda l’aggiudicazione, essa segue l’offerta economicamente più vantaggiosa, con una ripartizione fortemente sbilanciata sulla componente tecnica: 90 punti all’offerta tecnica e appena 10 punti all’offerta economica e al PEF. In particolare, l’offerta economica consiste in una percentuale unica sul canone annuale, con base d’asta al 10% e possibilità di rilancio fino a un massimo del 50%.

Vincoli di partecipazione e di aggiudicazione

L’avviso è costruito attorno a un vincolo di partecipazione e di aggiudicazione particolarmente stringente. Nello specifico, per ciascuna tipologia di bene un operatore economico può presentare offerta per un solo lotto; inoltre, può concorrere a una sola tipologia tra le cinque messe a bando e, in ogni caso, può aggiudicarsi una sola concessione. Proprio per evitare elusioni, l’esclusione si estende alle offerte presentate tramite società controllanti, controllate o collegate ai sensi dell’art. 2359 c.c., nonché a quelle riconducibili a membri dello stesso nucleo familiare.

I criteri che pesano sugli uscenti

Due elementi della griglia di valutazione tecnica meritano attenzione, poiché incidono direttamente sulla posizione dei gestori uscenti. Il primo riguarda la durata: paradossalmente, infatti, vengono assegnati più punti alle concessioni di durata più breve (4 punti per 7 anni, 3 punti per 8-9 anni, 2 punti per 10 anni). Il secondo concerne l’esperienza pregressa, che assegna fino a 16 punti a chi, nei cinque anni precedenti, ha utilizzato la concessione quale unica fonte di reddito per sé e per il proprio nucleo familiare (8 punti se prevalente). Di conseguenza, questo parametro premia in misura significativa gli operatori già attivi sul litorale. Completano l’impianto, infine, la clausola sociale, che impegna l’aggiudicatario ad assumere in via prioritaria il personale del precedente gestore, e una garanzia provvisoria pari al doppio del canone annuo del lotto.

Il nodo degli indennizzi: Terracina sceglie la strada opposta a Laigueglia

Il passaggio più rilevante dell’avviso riguarda il trattamento degli indennizzi ai concessionari uscenti, disciplinato al paragrafo 20.3.

Due modelli a confronto

Mentre il Comune di Laigueglia, con la determinazione n. 56/474 del 14 maggio 2026, aveva deciso di non recepire le perizie e di azzerare ogni indennizzo a favore dei gestori uscenti, Terracina prende la direzione contraria. Infatti, l’avviso riconosce il diritto all’indennizzo a carico del concessionario subentrante, pari al valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati, comprensivo dell’equa remunerazione, ai sensi dell’art. 4, co. 9, della Legge n. 118/2022.

Va detto che entrambe le amministrazioni partono dallo stesso punto critico, ovvero la perdurante mancata adozione del decreto interministeriale MIT/MEF che avrebbe dovuto fissare i criteri di calcolo entro il 31 marzo 2025. Tuttavia, esse giungono a esiti diametralmente opposti.

Come Terracina quantifica l’indennizzo

Di fronte al vuoto regolatorio, dunque, Terracina sceglie di non azzerare l’indennizzo, ma di fissare un tetto e avviare un procedimento estimativo. In concreto, l’impianto si articola così:

• Anzitutto, viene individuato un importo massimo provvisorio e cautelativo di 100.000 € per ciascuna concessione, da considerare obbligatoriamente in sede di redazione del PEF;
• Tale importo, tuttavia, ha natura meramente provvisoria e non vincolante: serve ai soli fini della trasparenza, non costituisce riconoscimento definitivo di credito ed è soggetto a rideterminazione in diminuzione all’esito della perizia tecnica;
• Inoltre, l’Amministrazione ha già avviato l’istruttoria tecnica estimativa, affidata a professionisti iscritti all’Albo dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili, indicati dal Presidente del Consiglio Nazionale e selezionati tramite sorteggio casuale con algoritmo preimpostato;
• Per ciascuna tipologia di lotto, poi, il valore dell’indennizzo massimo è determinato nella tabella di cui all’Allegato 6;
• Quanto ai costi, le spese della perizia estimativa asseverata gravano integralmente sul concessionario uscente, con compenso professionale determinato secondo i parametri del D.M. n. 140/2012;
• Infine, gli stessi concessionari uscenti sono tenuti a collaborare e a trasmettere entro 30 giorni la documentazione tecnica, amministrativa, contabile, i titoli edilizi e i piani di ammortamento.

Le conseguenze del mancato pagamento

L’indennizzo definitivo sarà approvato prima del perfezionamento del titolo concessorio e, pertanto, ne costituirà condizione necessaria. A garanzia del meccanismo opera inoltre una sanzione netta: qualora il subentrante non paghi l’indennizzo al concessionario uscente prima della sottoscrizione dell’atto, infatti, scatta la decadenza dall’aggiudicazione. In tal caso, il lotto viene assegnato al concorrente idoneo immediatamente successivo in graduatoria oppure, in mancanza, torna a bando con trattenuta della garanzia provvisoria.

In sintesi, si confrontano due modelli sullo stesso problema: da un lato Laigueglia disapplica le perizie e dichiara non dovuto alcun indennizzo, dall’altro Terracina lo riconosce, lo tetta provvisoriamente a 100.000 € e lo affida a una perizia parallela alla gara. Peraltro, considerando il plafond provvisorio sui 86 lotti, il potenziale onere complessivo a carico dei subentranti si attesta su un valore massimo teorico di 8,6 milioni di euro, destinato comunque a ridursi in sede peritale.

Elenco completo degli 86 lotti

Tipologia A — Stabilimenti balneari (59 lotti)

Lotto	Concessione	Canone 2026*
1	TE-020	5.128,17 €
2	TE-021	6.117,51 €
3	TE-065	25.081,17 €
4	TE-066	11.814,42 €
5	TE-067	11.956,45 €
6	TE-069	9.774,51 €
7	TE-070	9.174,17 €
8	TE-073	7.601,10 €
9	TE-073BIS	3.524,98 €
10	TE-074	8.505,36 €
11	TE-079	9.085,51 €
12	TE-080	9.596,09 €
13	TE-081	3.960,90 €
14	TE-083	6.981,18 €
15	TE-084	11.681,47 €
16	TE-086	10.034,61 €
17	TE-087	5.496,65 €
18	TE-088	12.672,70 €
19	TE-089	7.711,40 €
20	TE-090	12.602,68 €
21	TE-127	3.524,98 €
22	TE-128	3.524,98 €
23	TE-129	3.524,98 €
24	TE-130	5.693,04 €
25	TE-131	5.196,35 €
26	TE-134	3.524,98 €
27	TE-135	4.845,56 €
28	TE-138	5.203,84 €
29	TE-139	3.524,98 €
30	TE-140	3.524,98 €
31	TE-141	4.606,12 €
32	TE-142	3.524,98 €
33	TE-143	3.524,98 €
34	TE-144	3.524,98 €
35	TE-145	6.068,96 €
36	TE-149	3.524,98 €
37	TE-150	4.861,91 €
38	TE-151	3.857,49 €
39	TE-152	3.524,98 €
40	TE-153	4.125,87 €
41	TE-155	7.704,47 €
42	TE-156	4.876,18 €
43	TE-160	9.342,39 €
44	TE-168	8.945,87 €
45	TE-173	10.440,75 €
46	TE-176	12.691,58 €
47	TE-181	3.624,94 €
48	TE-183	4.627,50 €
49	TE-186	5.279,61 €
50	TE-189	3.524,98 €
51	TE-190	4.959,77 €
52	TE-202	3.524,98 €
53	TE-240	3.524,98 €
54	TE-242	3.993,67 €
55	TE-136	7.828,78 €
56	TE-137-226	4.372,57 €
57	TE-064	3.524,98 €
58	TE-114	8.168,81 €
59	TE-211	3.524,98 €

Tipologia B — Attività ricreative e sportive (4 lotti, riservati a soggetti no-profit)

Lotto	Concessione	Canone 2026*
1	TE-056	3.524,98 €
2	TE-109	3.735,84 €
3	TE-161	4.814,86 €
4	TE-171	4.480,41 €

Tipologia C — Punti di ormeggio (12 lotti)

Lotto	Concessione	Canone 2026*
1	TE-054 e TE-175	7.049,96 €
2	TE-111	3.524,98 €
3	TE-111 BIS	3.524,98 €
4	TE-163	3.524,98 €
5	TE-197	4.514,78 €
6	TE-199	6.052,86 €
7	TE-203	3.524,98 €
8	TE-206	8.275,61 €
9	TE-207 e TE-231	7.049,96 €
10	TE-208	3.524,98 €
11	TE-216	3.524,98 €
12	TE-229	3.524,98 €

Tipologia D — Esercizi di ristorazione (9 lotti)

Lotto	Concessione	Canone 2026*
1	TE-010	11.099,59 €
2	TE-011	6.810,90 €
3	TE-015	5.813,44 €
4	TE-017	14.690,26 €
5	TE-026BIS	3.524,98 €
6	TE-028	3.524,98 €
7	TE-053	3.524,98 €
8	TE-055	3.524,98 €
9	TE-241	3.524,98 €

Tipologia E — Esercizi commerciali (2 lotti)

Lotto	Concessione	Canone 2026*
1	TE-217	3.524,98 €
2	TE-220	3.524,98 €

*Canone demaniale provvisorio 2026, comprensivo dell’imposta regionale del 15%. La misura minima del canone, pari a 3.204,53 € per il 2025 (Decreto MIT del 18 settembre 2025), potrà subire variazioni successivamente alla pubblicazione dell’avviso. Gli importi indicati costituiscono la base di calcolo per la determinazione dell’offerta economica.

Riepilogo numerico

Complessivamente, gli 86 lotti messi a bando generano un canone demaniale provvisorio 2026 di circa 523.480 €, con un canone medio per lotto di circa 6.087 €. Nel dettaglio, la distribuzione per tipologia vede 386.217 € per i 59 stabilimenti balneari, 57.618 € per i 12 punti di ormeggio, 56.039 € per i 9 esercizi di ristorazione, 16.556 € per le 4 attività ricreative e sportive e 7.050 € per i 2 esercizi commerciali.

Quanto alla variabilità, i canoni risultano tutt’altro che omogenei: ben 32 lotti su 86, infatti, si attestano sul canone minimo di 3.524,98 €. Al contrario, il valore più elevato spetta al lotto TE-065 (stabilimento balneare), con 25.081,17 €, ossia oltre sette volte il minimo. Tra gli esercizi di ristorazione, inoltre, spicca il lotto TE-017 con 14.690,26 €.

Sul fronte degli indennizzi, infine, il plafond provvisorio di 100.000 € per concessione comporta un onere potenziale massimo teorico di 8,6 milioni di euro a carico dei subentranti. Si tratta, tuttavia, di un importo dichiaratamente non vincolante e soggetto a rideterminazione in diminuzione all’esito delle perizie estimative.

Documentazione e visure disponibili su Coste360.it

Questo bando è stato intercettato, catalogato e reso disponibile ai nostri utenti tramite il servizio bandi e gare di Coste360.it. Tutta la documentazione ufficiale è consultabile e scaricabile direttamente in piattaforma, dove è inoltre già possibile effettuare le visure su ciascun singolo lotto e consultare la cronistoria amministrativa di ogni compendio.

Per maggiori informazioni, per accedere alla documentazione completa e per consultare le visure dei lotti del Comune di Terracina, visita: www.coste360.it/bandi-di-gara.